Если вы думаете, что выбор между райскими тропиками и сияющими небоскрёбами — вопрос вкуса, вы глубоко заблуждаетесь. Для российского (или СНГ) инвестора Бали и Дубай могут казаться равноправными альтернативами, но это тотальные противоположности, у которых общего - ничего.
1. Отсутствие эскроу-счетов
Застройщик получает ваш аванс сразу и не отвечает ни за сроки, ни за качество. 5–10 % стоимости участка он оставляет себе как «бронирование», а дальше — либо стройка, либо тишина. Судиться в индонезийских судах можно годами, и даже если вы выиграете дело, «инвесторы» к тому времени уедут с острова.
2. 500+ офшорных «девелоперов»
В 2024 году в реестр внесли более пятисот компаний. Но сдали объекты в эксплуатацию далеко не все! За красивыми лендингами и рекламой в I****gram часто скрываются не девелоперы, а просто ловкие схемы.
Типичная схема выглядит так: «застройщик» заключает с местным собственником земли предварительное соглашение и вносит минимальный аванс для бронирования участка — обычно $5 000–$10 000 - это даёт возможность показать бумагу, что у «застройщика» якобы есть земля.
После этого делаются визуализации/ рендеры объекта и презентации - запускается агрессивная маркетинговая кампания. С каждого инвестора собирают первый взнос — чаще всего $30 000-$50 000.
Как только деньги собраны — «застройщик» исчезает. Участок так и остаётся в собственности местного владельца, а никаких работ даже не начиналось.
Судиться почти бессмысленно: даже если инвестор выиграет дело, человек, собравший деньги, уже покинул остров и страну. Главная причина, по которой подобное возможно — в Индонезии отсутствуют эскроу-счета. Деньги уходят напрямую, до того, как начнётся строительство или оформятся какие-либо юридические гарантии.
3. Аренда до 2055 года с «продлением по договорённости»
Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии, только арендовать её у местных собственников — физических лиц. Договор аренды подписывается на 25–30 лет, с правом «гипотетического продления» ещё на аналогичный срок. Но ключевое слово здесь — «гипотетического».
Продление не гарантировано. Оно происходит не автоматически, а только по взаимному согласию сторон. И если в 2055 году арендодатель откажется продлевать аренду или потребует существенно большую сумму (а это может быть и в 5 раз выше первоначальной), инвестор окажется в юридическом тупике. Земля остаётся за владельцем. Всё, что построено на ней, может быть утеряно или продано третьим лицам.
При этом в Индонезии законы о землепользовании и иностранной собственности меняются часто — практически ежегодно. Нет никакой уверенности, что условия, на которых заключён договор сейчас, сохранятся к моменту истечения срока. Более того, в 2055 году владельцем земли может быть уже не тот человек, с которым вы подписывали договор. Это может быть его сын, племянник или совершенно другой наследник, у которого будут иные планы или требования.
Вы не сможете заставить его продлить аренду — ни через суд, ни через администрацию. Это один из самых игнорируемых, но критически важных рисков при вложении в недвижимость на Бали: вы не покупаете объект навсегда — вы берёте на себя аренду с ограниченным сроком и полной юридической неопределённостью на перспективу.
4. Вечная влажность и скрытые расходы на ремонт
Климат на Бали — это не только рай для туриста, но и ад для инвестора. Среднегодовая влажность здесь превышает 80 %, а в сезон дождей может держаться на уровне 90 % неделями. При этом высокая температура, солёный морской воздух и почти полное отсутствие холодного сезона создают идеальные условия… для разрушения любых строительных материалов.
Даже если вилла выглядит на фотографиях как «новая», через 5 лет после сдачи она уже требует полноценной реконструкции. Не «косметики», а именно капитального вмешательства: замена деревянных рам, деформация дверей, ржавчина на фурнитуре, грибок на потолке, потемнение и отслоение фасадной краски, отваливающаяся плитка, трещины в штукатурке. Особенно страдают ванные комнаты, бассейны, наружные стены и крыша.
Плесень на стенах — скрытый, но абсолютно вездесущий враг балийской недвижимости. Из-за высокой влажности бетонные конструкции в тропическом климате быстро впитывают влагу. Особенно это касается внешних стен, не защищённых должной гидроизоляцией, и внутренних — если вентиляция сделана «на авось», как бывает в большинстве инвестиционных проектов.
Часто владельцы таких объектов даже не догадываются, что причина низкой загрузки не в «сезонности», а в том, что арендаторы чувствуют запах плесени, заходя в помещение. И кондиционеры не спасают, когда у бетонной стены — внутренняя плесень.
В среднем капитальный ремонт через 5 лет обходится в 10 % от изначальной стоимости объекта. Но это — если повезло с материалами и изначально всё было построено не на экономии. Во многих случаях — особенно при массовом строительстве под инвестиции — используется дешевая отделка и местные материалы, не предназначенные для экстремального климата. Тогда серьёзные проблемы начинаются уже через 3 года.
Эти расходы часто не учитываются в финансовых моделях, которые показывают застройщики. В рекламных рилсах вилла всегда выглядит как с обложки журнала. Но ни один брокер на Бали не скажет вам, сколько стоит нанять рабочих после того, как фасад начал осыпаться или деревянная доска выгнулась от влаги. И уж точно никто не озвучит, сколько вы потеряете, пока объект будет простаивать без арендаторов во время ремонта.
5. Комиссии, налоги и пошлины
Если вы думаете, что после сдачи виллы на Бали ваш доход — это сумма, пришедшая с Airbnb/ Booking, просто прочитайте этот абзац. На практике каждый доллар, который платит ваш арендатор, проходит через цепочку посредников, комиссий, налогов и обязательных расходов. И к вам в руки попадает лишь половина — в лучшем случае.
В первую очередь, свою долю забирает платформа — Airbnb, Booking или аналогичные. Их комиссии составляют 15–20 %, в зависимости от условий, уровня объекта и модели бронирования. И повлиять на это вы не можете.
А теперь добавим к этому 10 % налог на сдачу в аренду, который платится государству — и возникает закономерный вопрос: а сколько остаётся?
Ответ: менее половины от суммы, которую платит турист/ гость. То есть, если турист арендовал вашу виллу за $3 000 в месяц, на вашем счёте окажется максимум $1 350–1 400. Всё остальное заберут посредники, платформа, налоговая и государство.
А теперь честно: вы всё ещё считаете, что вилла на Бали — это «пассивный доход»?